| 新竹市梅竹山莊管理規約 |
| 中華民國86年12月21日區分所有權人會議通過 |
第一章 總則
第一條：目的
第二條：定義
| (一) | 持分所有權 | 指對本社區之建物登記簿謄本上之建物專有部分之所有權及以其登記面積按照比例分配之建築基地及共用部份之共有持分之所有權而言。 |
| (二) | 持分所有者 | 指第(一)款之有「持分所有權」者而言。 |
| (三) | 占有者 | 指持分所有者以外的專有部分之占有者而言。 |
| (四) | 專有部分 | 在本社區內之建物，獨立為數個之部分，利用上亦當作住宅、店舖、商場、儲藏室等之用途，供於特定持分所有者專有建物之部份及附屬物。 |
| (五) | 共用部分 | 通過數個專有部分之走廊或樓梯間等其他構造上以及利用上均供於本社區持分所有者全體或一部分共同建物之部分及其附屬物。 |
| (六) | 全體共用部分 | 第(五)款之「共用部分」中，供本社區持分所有者全體之共用的部分。 |
| (七) | 住宅共用部分 | 第(六)款之「共用部分」中，供於住宅部分持分所有者全體之共用的部分。 |
| (八) | 建築用地 | 本社區之建物所在的基地。 |
| (九) | 專用使用權 | 對建築用地及共用部分之一部分，持定之持分所有者，得以排除它人加以使用之權利。 |
| (十) | 專用使用部分 | 成為專用使用權之對象的建築用地及共用部分的特定位置部分。 |
第三條：標的物及範圍
成為本規約之對象之本社區範圍係指所揭示之建築用地、建築物、附屬建築物及附屬設施而言。
第四條：遵守規約之義務
一、為維持圓滿的共同生活，各持分所有者，必須誠實遵守本規約及其附屬規定。
二、各持分所有者，必須對其同居者及在商場、店舖服務者或洽訪者等占有輔助人，使其亦遵守本規約及附屬規定所定事項。
第五條：規約之效力
一、本規約具有物權之效力，凡因買賣、繼承、讓與等其他事由而受讓、承繼各持分所有權者，亦受本規約各項約定之拘束。
二、占有者對本社區之使用方法，應與持分所有者基於本規約所負的義務相同。
第六條：管理委員會
一、各持分所有者為達成首揭目的，以持分所有者全體組成「梅竹山莊管理委員會」(以下簡稱管理委員會)。
二、管理委員會之業務、組織等，按照第五章規定。
第二章 專有部分、共用部分之範圍
第七條：專有部分之範圍
本社區中，於本規約所定之專有部分為如次，將專有部分從其他部分區分出來之構造物的歸屬以及構成專有部分設備之規定如下：
(1) 住宅部分 (2) 店舖部分 (3) 停車場約定專用部分
第八條：共用部分之範圍
本社區不包括在前條所定的專有部分而作為共用部分範圍：
(1) 全體共用部分 (2) 住宅共用部分 (3) 商場部分 (4) 停車場部分
第九條：建築基地及共用部分等，定為持分所有者全體共有。
一、本社區建築基地及全體共用部分等，定為持分所有者全體共有。
二、住宅共用部分，限於住宅部分的持分所有者共有。
三、店舖共用部分，限於店舖部分的持分所有者共有。
四、商場共用部分，限於商場的持分所有者共有。
第十條：建築基地及共用部分等之共有持分
一、對建築共有部分的各持分所有者之共有持分，依其所有登記之專有樓地板面積之比例共同持分。
二、對建築基地的各持分所有者之共有持分，依所有者登記專有樓地板面積及建勿共用部分之共有持分面積的合計之比例定之。
第十一條：請求分割及單獨處分之禁止
一、各持分所有者，不得請求建築基地及共用部分之分割。
二、各持分所有者，對其專有部分與建築基地及共用部分之共有持分均不得分離個別採行讓與、出租、設定抵押權等之處分。
第十二條：停車場部分權利處分、使用之限制
地下室一、三樓停車場部分之持分所有者，不得將其所有停車場權利，讓與本社區主體建物持分所有者以外之第三人。
第三章 用法
第十三條：專用部分之用途
一、二樓以上(含二樓)為純住宅，住宅部分之各持分所有者，應將其所有之住宅部分，專為供於住宅之用，不得用於其他之用途。
二、店舖、商場部分之各持分所有者，應將其所有之店舖、商場部分，專作店舖、商場使用，不得供於其他之用途。
三、地下一樓、地下三樓的停車場部分之各持分所有者，應將其所有之停車場部分，專作停車場之用，不得供於其他之用途。
第十四條：專用部分之出借
一、各持分所有者將其專有部分出借、出租或交付占有於第三者時，必須連帶保證該第三者遵守「本規約及附屬規定」之各項規定。
二、在前項之情形，各持分所有者必須在其有關借貸、租賃等契約，規定借用、承租人、占用人必須遵守「本規約及附屬規定」，必須記載契約之對方(及借用人、承租人、占用人)應向管理委員會提出其等將遵守本社區各項規約及附屬規定所定事項之承諾書。
第十五條：建築基地及共用部分之用法
各持分所有者，應分別按照通常的用法，使用建築基地及共用部分，並保持共同之利益以及良好而安全的環境。
第十六條：建築基地及共用部分的第三者之使用
下列各項所列之特定對象基於業務上之必要，得無償使用建築基地及共用部分：
(一) 受託管理業務或承包工作者。
(二) 電力公司。
(三) 瓦斯公司。
(四) 電信公司。
(五) 自來水公司。
(六) 有線電視公司。
(七) 其他經管理委員會認可者。
第十七條：屋頂避難平台的使用上之限制
各持分所有者(包括最頂層部分之持分所有者)，均不得於屋頂避難平台施以任何建造、改裝、改造等措施，並不得專供私人使用。
第十八條：周圍上下及外牆面的使用限制
本公寓大廈﹐除一樓店面如須懸掛或放置廣告物﹐其位置､大小需經管理委員會同意﹐周圍上下及外牆面為共用部分﹐由全體區分所有權人維護其外觀使用﹐非經規約或區分所有權人會議之決議﹐不得懸掛或設置廣告物。
第十九條：住宅部分之裝潢改裝規約
一、各持分所有者﹐為維護本社區建築物全體之構造﹐對附帶於其專有部份之基礎部份及建物軀體部份(構造柱、構造牆、外牆、樑、樓底板等)﹐不得施以任何的改裝、改造。
二、對於住宅部份之裝潢改裝﹐以不影響本社區之正常使用､公共安全或整體美觀為原則。
三、不得施作部份
- 任何加裝物均不得凸出於建築物。
- 正面陽台不得改變其外觀﹐含﹕加裝鐵窗､玻璃帷幕等。
- 窗戶不得改變其尺寸外形。
- 冷氣､熱水器､瓦斯爐等﹐均不得凸掛於大樓之外牆面。
- 後陽台除外之陽台窗戶不得裝鐵窗﹐但鐵窗裝於室內者不在此限。
四､得施做部份
- 正門得加裝鐵門﹐但不得外移。
- 後陽台得改裝平面內之鐵窗及平面內之玻璃窗。
- 兩戶之間有花台相連時﹐為防盜等安全因素﹐應統一在分隔處增加護欄。
第二十條：商場､店舖部分使用上限制
商場､店舖部分之各持分所有者﹐必須遵守以下各款規定﹕
一、各持分所有者﹐為維護本社區建築物全體之構造﹐對專有部分附帶之基礎部分及建物軀體部分(構造柱､構造牆､外牆､樑､樓底板等)﹐不得施以任何改裝或改造。
二、各持分所有者﹐在其所有之店舖､商場部分﹐必須留意於噪音､臭氣等公共衛生及環境之維持保全﹐以免妨礙其他的持分所有者或近鄰之安寧。
三、各持分所有者﹐在其所有之店舖商場部分﹐不得經營有違善良風俗之營業。
四、店舖､商場之持分所有者﹐得以在其店面進出門口設置不損及美觀而且不妨礙其他的持分所有者程度的招牌､遮日幕等﹐但須受第十八條之規範﹐並由該持分所有者自行負責維持管理。
五、一樓店舖前面人行道部分之清掃﹐應由該店舖之持有者負責。
第二十一條：停車場部分使用上之限制
一、地下一樓及地下三樓的停車場之持分所有者﹐必須遵守另行訂定之「停車場使用規定」。
二、地下二樓停車場之使用﹐在未另訂使用規定前﹐適用本規約及附屬規定之相關規範。
第四章 管理
第一節 總則
第二十二條：持分所有者之責任義務
一、各持分所有者﹐為維持並且增進本社區之價值及機能﹐經常必須共同合作致力於維護適當的管理。
二、關於前項﹐與他持分所有者之間﹐發生應協調之事項時﹐應由當事者間處理解決之。
第二十三條：關於建築基地及共用部分等之管理責任及負擔
一、建築基地及共用部分等之管理﹐應由管理委員會﹐在其責任範圍內負責執行之。
二、專用使用部分之管理﹐附隨於通常之常用者﹐應由持有專用使用權者﹐在其責任範圍內負責執行之。
三、持分所有者或占有者(包含共同居住者)﹐因可歸責於己之事由﹐對共用部分有所損害時﹐必須負回復原狀暨賠償之責。
第二十四條：對必要處所之進入
一、依第二十三條規定從事管理者﹐為實施管理業務而在必要範圍內﹐得請求進入其他人所管理之專有部分或專用使用部分。
二、受到前項之進入請求者﹐無正當理由﹐不得加以拒絕。否則應賠償因其拒絕所衍生損害擴大所成之損失。
三、進入者必須於最短時間內迅速將所進入之處所回復原狀。
第二十五條：損害保險
一、關於共用部分﹐各持分所有者承認管理委員會簽訂之火災保險契約或其他損害保險契約。
二、各持分所有者﹐對自己所有專有部分之房屋､財物等應在其自己責任範圍內及負擔下﹐投保火災保險等其他損害保險。
第二節 費用之負擔
第二十六條：管理費
一、管理費係由按門牌戶數計算之基本費部份以及依產權登記面積比例計算之分攤部份合計而得。各持分所有者﹐必須向管理委員會繳納管理費。
二、在核算金額時﹐不考慮進住與否或使用頻率､次數等其他情事。
三、各持分所有者﹐對繳納管理費﹐不得以任何理由請求退還或分割。
四、管理費用於如下列各項經費
(一) 供水設備管理費 (二) 排水設備管理費 (三) 淨化槽管理費 (四) 消防設備管理費 (五) 電氣設備管理費 (六) 電梯維修費 (七) 植物栽植費 (八) 保險費 (九) 社區共用設施之修繕更新 (十) 雜費､消耗品費 (十一) 公共自來水費及瓦斯費 (十二) 公共通訊費 (十三) 管理服務費 (十四) 警衛､清潔､修繕､管理人員薪資 (十五) 其他公用事項
第二十七條：對繼承人的債權行使
管理委員會對管理費等所擁有之債權﹐對因買賣､繼承､讓與等其他事由而承受各持分所有權者亦為有效﹐各該承受者亦負清償之責。
第五章 管理組織
第一節 總則
第二十八條：對全體住戶會議之加入及退出
成為本社區之持分所有者﹐應自地政機關所有權登記日起加入全體住戶會議(即區分所有權人會議)。已喪失持分所有者﹐應自各相當日起自全體住戶會議退出。
第二十九條：申報義務
成為本社區之持分所有者或已非各持分所有者﹐必須立即將變更事項﹐按照既定格式﹐向管理委員會申報之。
第三十條：管理委員會之業務
一、管理委員會從事下列所示各款業務﹕
(一) 建築基地及共用部分之保全､維護､修繕､清掃､消毒､垃圾處理。
(二) 關於共同部份之火災保險及其他損害保險等之業務。
(三) 關於各持分所有者管理使用之專有部分及專用使用部分﹐由管理委員會實施較為適當之管理行為。
(四) 建築基地及共用部分等之變更。
(五) 管理費､修繕公積金等各項費用之會計業務。
(六) 政府機關､村里鄰會等之對外連繫業務。
(七) 關於維持風紀､秩序及安全等業務。
(八) 關於防災之業務。
(九) 政令傳達及聯絡業務。
(十) 其他為增進持分所有者之共同利益﹐確保良好的環境所必要之業務。
二､由於管理委員會所進行的上開各款業務﹐專有部分或專用使用部分之使用受到特別的影響時﹐必須獲得該專有部分之持分所有者或被承認專用使用部分之專用使用的持分所有者之承諾。有此一情形﹐該持分所有者如無正當理由﹐不得拒絕。
第三十一條：業務之委託等
管理委員會得以將前條所訂業務之全部或一部分﹐委託於第三者﹐或令其承包執行之。
第二節 管理委員會之委員
第三十二條：委員
一、管理委員會﹐設置委員合計最多二十一名﹐候補委員八名。
(1) 主任委員 一名 (2) 副主任委員 一至三名
(3) 財務委員 一名 (4) 委員 至多十八名
(5) 候補委員 八名
二､為選出前項之委員﹐設定各棟二名﹐及不分棟至多五名﹐合計至多二十一位委員。另設定候補委員各棟一名。
三､委員採用選舉制﹐由各棟之持分所有者各選任委員二名及候補委員一名﹐委員發生缺額時﹐由該棟候補委員遞補之。
四､主任委員由管理委員互選之。
五､副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。
第三十三條：委員之任期
一、委員之任期﹐自每年五月一日起至次年四月三十日止﹐為期一年﹐連選得連任。
二、補缺的委員之任期﹐以補足前任者之剩餘任期為限。
三、任期屆滿或因辭職而退任之委員﹐至後任委員就任交接期間﹐仍應繼續擔任業務。
四、委員如喪失持分所有者時﹐即喪失委員之地位。
第三十四條：主任委員､副主任委員及財政委員之消極資格
有下列情事之一者﹐不得充任主任委員､副主任委員及財務委員﹐其已充任者﹐即當然解任。
一、曾犯詐欺､背信､侵占罪或違反工商管理法令﹐經受有期徒刑一年以上刑期之宣告﹐服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款﹐經判決確定﹐服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告﹐尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事﹐尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第三十五條：委員之誠實執行業務
委員應依據政府法令(如公寓大廈住宅管理條例)､本規約及使用細則等之附屬規定､管理委員會之決議為本社區全體持分所有者﹐誠實地遂行其職務。
第三十六條：委員之任務之分擔
一､主任委員﹕
(一)、主任委員代表管理委員會﹐依據本規約及附屬規定､管理委員會之決議所訂有關主任委員之職務的事項﹐執行其業務。
(二)、主任委員必須在全體住戶會議召開時報告前一會計年度之有關管理委員會業務之執行情況。
(三)、主任委員得經管理委員會會議之承認﹐將其業務之一部﹐委任其他委員代為執行。
二､副主任委員輔佐主任委員﹐主任委員有事故時應代行職務。主任委員空缺時﹐由副主任委員執行主任委員之職務。
三､財務委員負責管理委員會之會計業務之督導﹐並報告其結果。
四､委員按照管理委員會之決定﹐擔當管理委員會之業務。
第三節 管理委員會會議
第三十七條：管理委員會委員會議
一､管理委員會委員會議(以下簡稱委員會議)﹐由管理委員會組成之。
二､委員會議分為定期會議與臨時會議。
三､主任委員必須在每月召集定期委員會議一次。
四､主任委員在其認為必要時﹐得隨時召開臨時委員會議。
五､委員會議之主席﹐由主任委員擔任之。
第三十八條：委員會議之召集手續
一､委員會議之召開﹐必須最遲在開會日前七日﹐以書面揭示開會時間､地點､目的﹐並通知全體委員。
二､如係因緊急事態而召開時﹐主任委員得以縮短前項規定之期間。
第三十九條：委員之委員會議召集權
一､委員獲得委員總數五分之一以上的委員之同意﹐並明示會議之目的﹐請求召開會議時﹐主任委員必須在二星期以內﹐發出召開臨時委員會議之通知。
二､主任委員不發出前項之通知時提出前項之要求的委員﹐得以委員總數半數以上的委員之同意﹐經過前項所規定委員會議召開手續自行召集臨時委員會議。
三､在依據前第二項所召集之臨時委員會議﹐其主席不受第三十七條第五項之拘束﹐應由出席臨時委員會議之委員(包含以書面或代理人行使表決權者)的表決權過半數推選由委員中擔任之。
第四十條：委員會議之出席資格
委員以外﹐主任委員認為其有必要者﹐得以列席委員會議。
第四十一條：臨時委員會議之會議及議案討論
一､臨時委員會議﹐必需有過半數之委員出席始得召開。
二､臨時委員會議之議案討論﹐以出席委員表決權的四分之三以上決議之。
三､在委員會議﹐僅能對依據第三十九條第一項預先通知之事項加以決議。
第四十二條：委員會議之決議事項
一､收支狀況及業務報告。
二､收支預算及業務計劃。
三､管理費等之金額及稅賦徵收法。
四､修繕公積金之動用及其金額﹐但必須經過全體住戶會議決議的事項之公積金動用除外。
五､管理規約履行保證金之動用以及其金額。
六､對違反義務者之起訴﹐以及訴訟事項訴訟代理人之選任。
七､關於建築基地及共用部分等之管理委託契約之簽訂。
八､關於本規約之附屬規定的制定或變更。
九､關於本規約變更提案之審查。
十､關於建物改建決議之案。
十一､全體住戶會議之召開。
十二､其他有關管理委員會業務之重要事項。
第四十三條：委員會議會議記錄之寫造､保管等。
一､主任委員必須指派專人﹐將委員會議之會議過程﹐製作會議記錄。
二､會議記錄應記載會議之經過､要領及其結果﹐並經主席及出席委員會議之委員簽名。
三､主任委員必須將會議記錄及前條之文件加以保管﹐如有持分所有者或利害關係人﹐以書面提出請求時﹐應提供於其等閱覽﹐並指定適當之時間､地點交付閱覽。
第四節 全體住戶會議
第四十四條：全體住戶會議
一､全體住戶會議﹐以全部持分所有者組成之。
二､全體住戶會議之主席﹐由主任委員擔任之。
第四十五條：全體住戶會議之召集手續
一､全體住戶會議﹐每年至少應召開定期會議一次。
二､有下列情形之一者﹐應召開臨時會議﹕
(一)､發生重大事故有及時處理之必要﹐經主任委員或管理委員會請求者。
(二)､經持分所有人五分之一以上及其持分所有權比例合計五分之一以上﹐以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
第四十六條：全體住戶之會議､議案討論､決議事項
一､全體住戶之會議﹐必須要有以戶為計算基準過半數的持分所有者之出席。
二､全體住戶會議決議事項如下﹕
(一)､在委員會議決定建議由全體住戶會議決議之事項。
(二)､本規約之變更。
(三)､建築基地及共用部分之變更或處分﹐但以改良條理為目的者﹐以及不需多數費用者除外。
(四)､建物之改建決議。
三､前項大會議之決議事項﹐應有下列所示之按持分所有權決議之。
(一)､前項之(一)﹐由出席持分所有者總數之過半數以上及出席持分所有權總數之過半數以上決定之。
(二)､前項之(二)(三)(四)則不拘於第一項之規定﹐應有持分所有者三分之二以上及其持分所有權比例合計三分之二以上出席﹐以出席人數四分之三以上及其持分所有權比例占出席人數持分所有權四分之三以上之同意行之。
(三)､會議記錄﹐準用第四十三條管理委員會議會議記錄之規定。
第六章 會計
第四十七條：會計年度
管理委員會之會計年度﹐為每年一月一日起至當年十二月卅一日止。
第四十八條：管理委員會之收入及支出
管理委員會在會計上之收入為第二十六條所定之管理費等﹐其支出則為第二十六條､第三十條､第三十一條之所定者。
第四十九條：收支預算之編成及變更
一､於定期之委員會議主任委員必須將每會計年度之收支預算提出﹐並經會議承認。
二､如欲變更收支預算時﹐主任委員必須將該變更案提出﹐並經會議承認。
第五十條：會計報告
主任委員必須將每會計年度之實際收支狀況﹐經由財務委員檢查後﹐提出報告於定期委員會議﹐以獲得會議之承認。
第五十一條：管理費之徵收､退還
一､管理委員會依據第二十六條所定應收之管理費﹐應按每月一日起至月底合計計算﹐惟為臨時所需而特別加收者﹐按規則另訂之。
二､持分所有者﹐迄至前項期日未繳納應繳金額時﹐管理委員會得就該未付金額加算年利十八%之延滯補償金﹐向該當持分所有者請求其付款。
三､持分所有者﹐對其繳交之管理費及管理基金等﹐不得請求全部或部分之退還。
第七章 雜則
第五十二條：對違反義務者之措施
各持分所有者或占有者﹐如有妨害建物之保存行為﹐或其他在建物之管理或使用上﹐有違反共同利益等行為時﹐或有其行之虞者﹐主任委員得經委員會議之承認﹐採取如下措施﹕
一､將該持分所有者或占有者姓名以及違反內容加以佈告。
二､要求該持分所有者或占有者停止其妨害行為等。
三､請求禁止該持分所有者或占有者使用共用部分。
四､對該占有者使用的專有部分之持分所有者﹐強制解除其占有。
第五十三條：主任委員之勸告及指示等
一､各持分所有者或其同居人﹐或接受專有部分之出借者或其同居人﹐違反政府之法令､本規約､或其附屬規定時﹐或者採行擾亂本社區內之共同秩序的行為時﹐主任委員經委員會議之決議﹐對該持分所有者等﹐得以發出糾正所必要的勸告或指示甚至警告。
二､各持分所有者違反本規約或附屬規定時﹐或各持分所有者或持分所有者以外第三者﹐在建築基地及共用部分等為不法行為時﹐主任委員經委員會議之決議﹐得以強制行為阻止或排除其行為之措施。
第五十四條：合意管轄法院
關稅本規約之管理委員會與持分所有者間之訴訟﹐以標的物所有地之地方法院為第一審法院。
第五十五條：未盡事宜
一､本規約及附屬規定未盡事項﹐應依據政府法令等規定行之。
二､本規約及附屬規定暨政府法令等均未規定事項﹐應依委員會議之決議決定為之。
第八章 附則
第五十六條：規約之生效
規約﹐自管理委員會公告日起﹐發生效力。
第五十七條：管理委員會之成立
管理委員會﹐於第一次持分所有者大會時成立之。
第五十八條：疑義之處理
本規約及附屬規定之運用發生疑義時﹐應經委員會議之審議後﹐處理之。