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三十八、區分所有權人會議性質。
問 區分所有權人會議之成員及如何召集開會？請說明之。
答 依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，「指區分所有權人
為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人
所舉行之會議。」另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議
由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由
於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或
天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所
有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所
有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家
最高意思機構」。
區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無
代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，
簡言之，召集人並無實權。但區分所有權人會議之開議，其議決
事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上
及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之
三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上
之同意」始得行之。尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該
區分所有權人之事由，恐有會議出席人數不足而流會或經多次討
論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產生，無法組成管
理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當
然之管理負責人。
三十九、區分所有權人會議召集程序。
問 召開區分所有權人會議之要件及會議通知方式有無規定？
答 區分所有權人會議區分為定期會議及臨時會議兩種。「定期會議
每年召開一次。臨時會議具備有下述要件之一時，得隨時召開之
：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委
員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權
比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集
者。」公寓大廈管理條例第二十五條之規定。至開會通知之分送
，依第二十八條之規定，「區分所有權人會議，應由召集人於開
會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急
迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日
。」
四十、請求召集臨時會議。
問 召集臨時會議，應向何人請求辦理，是否業已修正可以由我們自
己來召開？
答 區分所有權人會議應由召集人召集，並依公寓大廈管理條例第二
十五條第二項第二款之規定「經區分所有權人五分之一以上及其
區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理
由請求召集。」辦理。
四十一、區分所有權人會議表決權之計算方式。
問 區分所有權人會議時行使表決權有何特別限制？又未能出席會議
時，如何行使表決權？
答 依照公寓大廈管理條例第二十九條第二、三項之規定，「各專有
部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表
決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占
全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」表決
權之計算，採出席人數及區分所有權比例合計。但為期保護佔有
比例較少的區分所有權人之權益，故規定一區分所有權人之區分
所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算
。同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他
人代理出席。
四十二、管理委員會性質。
問 公寓大廈組設管理委員會之要件為何？是否強制成立管理委員會
？
答 按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定
，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維
護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」由此觀之，管理委
員會是屬執行機構；而管理負責人之定義則依同條第九款之規定
，「指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負
責管理公寓大廈事務者。」按其設置目的係在代替管理委員會而
為全體住戶共同事項之處理。依第二十七條之規定，「公寓大廈
應成立管理委員會或推選管理負責人。」又，第四十三條之規定
，「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定
成立管理組織。」故公寓大廈成立管理委員會為強制性規定，未
成立時尚應推選管理負責人充代之。
四十三、管理委員會職務。
問 那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？
答 管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務
外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
- 第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，
住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關
或訴請法院為必要之處置。
- 住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及
防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣
告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，
並報請各該主管機關處罰。
- 住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使
用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性
質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
- 第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，
由管理負責人或管理委員會為之。
- 第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條
規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有
權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權
應有部分。
- 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有
部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委
員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
- 第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭
物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔
、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜
物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障
及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公
共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規
約處理，必要時得報請地方主管機關處理。
- 第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電
焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央
主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日
內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。
- 第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人
或管理委員會負責管理。
- 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委
員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或
管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷
離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依
區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區
分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不
自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得
聲請法院拍賣之。
第四十四條所定管理委員會之職務如下：
- 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
- 住戶違反第六條第一項規定之協調。
- 住戶共同事務應興革事項之建議。
- 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
- 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
- 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
- 區分所有權人會議決議事項之執行。
- 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管
。
- 管理服務人之委任、僱傭及監督。
- 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
- 其他規約所定事項。
四十四、所有權人以外之其他住戶參與管理委員會。
問 管理委員會之成員為何？所有權人以外之其他住戶是否可參加
管理委員會？
答 按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第八款之規
定，「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管
理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」故一般管理
委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第十款定義，
「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人
同意，而為專有部分之使用者。」因此，承租人屬於住戶應當
毫無疑問，惟依第二十七條規定之
「管理委員會之組織及選任應於規約中定之。」所以，除規約
另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。
四十五、管理委員任期。
問 我住的公寓大廈管理委員會已經很久沒有改選了，是不是可以
另籌組新的管理委員會？
答 按公寓大廈管理條例第二十七條第二項之規定，「管理委員、
主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。」法無授權得
以規約或經區分所有權人會議改變任期，因此，管理委員會每
年改選一次係為強制性之規定。管理委員會任期屆滿，自應辦
理改選。
四十六、國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會。
問 我在政府集中興建的國民住宅社區內承購一戶國宅，並由社區
內居民發起組成自治會，推舉本人為主任委員，是否應有公寓
大廈管理條例有關規定之限制？
答 按「政府集中興建之國民住宅社區，應由國民住宅主管機關執
行管理與維護工作；其辦法由內政部定之。」為國民住宅條例
第十八條第一項之規定。國宅社區之管理維護，在國民住宅條
例未修正公布前，尚須依現行國民住宅條例及其相關子法規定
辦理，內政部八十四年七月四日台(84)內營字第八四０四六六九
號函亦有明釋。
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